1. Nieruchomości gruntowe – inwestowanie w grunty w praktyce, due dilligence
Nieruchomość – część powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 ust. 1 k.c.). Badanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości gruntowych jest złożonym procesem, jednak niezbędnym z punktu widzenia każdej inwestycji – zarówno niewielkiej inwestycji prywatnej (kupno działki budowlanej i budowa domu), jak i dla inwestycji o zwiększonym ryzyku finansowym i organizacyjnym (np. inwestycje deweloperskie). Narzędzia due dilligence (analizy ryzyka) mają w przypadku gruntów szczególne znaczenie dla rozpoznania ryzyk związanych z koniecznością poniesienia określonych kosztów przez inwestora zależnie od uwarunkowań naturalnych (czynniki hydrologiczne, geologiczne), prawnych (dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, służebności, klasa bonitacyjna) i infrastrukturalnych (stan drogi, dostęp do mediów).
2. Lokale – sprzedaż i wynajem
Wyróżnia się dwa rodzaje praw do lokali, do których stosuje się te same przepisy dotyczące ochrony własności – tak zwaną pełną własność (samodzielny lokal stanowiący odrębną nieruchomość lokalową) oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych, jak i niemieszkalnych. Lokale niemieszkalne to szeroki zbiór, do którego zaliczają się lokale użytkowe i usługowe, biurowe, handlowe, garaże jednostanowiskowe i wielostanowiskowe. Prawo przewiduje ograniczenia w sposobie korzystania z lokali zależnie od przeznaczenia podstawowego (np. lokal mieszkalny lub usługowy), ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ewentualnych zgód wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej, a także przeznaczenia opisanego w dokumentach spółdzielni mieszkaniowej. W celach związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, istotne jest rozpoznanie stanu prawnego lokalu, a w przypadku chęci prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym – rozpoznanie możliwości przekształcenia i zmiany sposobu korzystania. Warto wiedzieć, że także w przypadku wynajmowania lokalu mieszkalnego – zwłaszcza w przypadku najmu krótkoterminowego – należałoby dokonać zmiany sposobu korzystania i przekształcić lokal z mieszkalnego w usługowy.
3. Najem lokali mieszkalnych – ograniczenia, zabezpieczenia, zagrożenia
Ochrona praw lokatorów jest regulowana ustawą o ochronie praw lokatorów, kodeksem cywilnym i kodeksem karnym (art. 193 k.k.). Zwłaszcza przepisy pierwszego z przywołanych aktów prawnych w sposób rygorystyczny określają zasady ochrony. Lokator to osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu z tytułu zawartej umowy najmu. Intencją ustawodawcy było ograniczenie agresywnych praktyk inwestorów (zwanych potocznie czyścicielami kamienic) polegających na dowolności w podwyższaniu czynszów najmu oraz wypowiadaniu umów zawartych jeszcze z poprzednimi właścicielami nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Takie praktyki udało się do pewnego stopnia ograniczyć, niemniej daleko idące zasady ochrony lokatorów wpłynęły także na swobodę dysponowania lokalami przez właścicieli, którzy np. nie mogą wypowiedzieć umowy zawartej na czas nieokreślony bez zgody najemcy – takie prawo ma zastrzeżone jedynie najemca, poza przypadkami opisanymi w ustawie.
4. Inwestycje deweloperskie – proces przygotowania w świetle ustawy deweloperskiej
Tak zwana ustawa deweloperska wprowadziła narzędzia ochrony nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper zobowiązany jest dostarczyć nabywcy prospekt informacyjny wraz z załącznikami, tj. wzorem umowy deweloperskiej oraz rzutem kondygnacji, a także korzystać z dodatkowych form zabezpieczenia finansowego, wśród których ustawa wymienia m.in. otwarty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową, zamknięty rachunek powierniczy. Na tak zwanym rynku pierwotnym można się spotkać z różnorodnymi praktykami, dochodzi często do sytuacji, w których jedna ze stron umowy deweloperskiej nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Trzeba pamiętać, że ochrona nabywcy odnosi się jedynie do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a nie dotyczy lokali użytkowych (np. garaży wielostanowiskowych) oraz udziałów we własności drogi zapewniającej dostęp do drogi publicznej.
5. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i wycena nieruchomości – specyfika zawodów wg PKD oznaczonych symbolem 68.31
Rzeczoznawca majątkowy to osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to zawód polegający na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia, zbycia lub najmu nieruchomości lub jej części bądź lokali stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo. Oba zawody są objęte tym samym kodem działalności według polskiej klasyfikacji (PKD). Różni je zakres obowiązków i uprawnień oraz praktyka i możliwości wykonywania usług polegających na szeroko rozumianym doradztwie na rynku nieruchomości.
